Talvez você nunca tenha ouvido falar em arras, mas muito provavelmente já se deparou com elas em algum momento.
Afinal, trata-se de uma prática muito comum em vários tipos de negociação, inclusive prevista no Código Civil.
Nos próximos parágrafos você vai descobrir o que são arras, quando elas são utilizadas e outras informações úteis para evitar surpresas desagradáveis.
O que são arras?
As arras são configuradas pela entrega de um bem móvel, ou dinheiro em espécie, como forma de sinal para firmar um acordo entre duas partes.
Com isso, espera-se que ambas as partes cumpram o contrato acordado em sua totalidade.
No entanto, caso algum dos lados falte com o compromisso, pode haver a obrigação de arcar com o combinado.
Para isso, é preciso analisar como o contrato foi preparado, uma vez que existem tipos diferentes de arras.
Qual é a origem da palavra arras?
O conceito por trás das arras já muito antigo, e em outros períodos recebeu nomes diferentes, como:
- Arles centavo;
- Um centavo sério;
- Deus de prata.
Essa moeda era extremamente valiosa, e utilizada como sinal para formar o compromisso na relação de compra e venda de um escravo.
Quais os tipos de arras?
Existem apenas dois tipos de arras, com descrições fáceis de serem compreendidas por qualquer pessoa.
Arras confirmatórias
As arras confirmatórias são aquelas onde fica determinada a obrigatoriedade de cumprimento do contrato.
Afinal, segundo esse conceito, se houve um acordo entre duas partes esse contrato deve ser honrado até seu fim.
Sendo assim, caso ocorra o rompimento do contrato sem justificativa, o valor que já foi dado como sinal não pode ser restituído.
Porém, caso a desistência ocorra por parte do recebedor do sinal, esse deverá devolver o sinal integralmente.
Além disso, deverá também pagar um valor equivalente ao sinal que lhe foi dado, como forma de indenização.
Arras penitenciais
As arras penitenciais também têm caráter indenizatório em caso de descumprimento do contrato por uma das partes.
Da mesma forma, o sinal já entregue não pode ser devolvido, como forma de privilegiar a parte prejudicada com o rompimento do contrato.
Assim como ocorre nas arras confirmatórias, caso o destrato seja feito pela parte que recebeu o sinal, essa se obriga a restituir esse valor a outra parte.
No entanto, nas arras penitenciais não existe o pagamento de indenização equivalente ao sinal que deu início a relação.
Qualquer um desses tipos pode ser utilizado nos mais diversos tipos de contrato de compra e venda, independente do que esteja sendo negociado.
Por isso, é muito comum esse tipo de condição no mercado imobiliário e automotivo, por exemplo.
Qual é a diferença entre arras e sinal?
Tecnicamente não existe nenhuma diferença entre os dois termos, além do meio em que são utilizados.
As arras são um termo mais técnico, muitas vezes restrito as páginas dos contratos.
Já o sinal é um termo muito mais popular, que é citado com frequência em campanhas publicitarias de imóveis e automóveis.
O que diz o Código Civil sobre arras?
O Código Civil, em vigor desde 2002 trata das arras em quatro artigos diferentes.
Nos artigos 417, 418 e 419 são abordados os aspectos referentes as arras confirmatórias, afirmando as obrigações de ambas as partes depois de feito o acordo.
Já o artigo 420 explicita as regras das arras penitenciais.
Se eu desistir de um negócio, tenho que pagar as arras de qualquer forma?
Primeiro é preciso entender se o contrato prevê esse tipo de condição.
Essa prática é muito comum no mercado imobiliário, por exemplo, onde você dá um sinal para garantir que aquela unidade será sua.
O que acontece se o corretor de imóveis vender o imóvel que já estava reservado para mim?
Esse é um exemplo importante de como arras podem ser benéficas tanto para quem está vendendo quanto para quem está comprando.
Isso porque, caso o contrato já tenha sido assinado, e você já tenha efetuado pagamento do sinal, estará em uma posição favorável.
Com isso, o corretor se vê obrigado a devolver o sinal que você já havia pago integralmente.
Além disso, dependendo do tipo de arras que consta no seu contrato pode ser que ele tenha que pagar também uma indenização no valor do seu sinal.
No entanto, isso só é possível em contratos com arras confirmatórias.
E o que acontece caso o cancelamento do contrato seja de comum acordo entre as partes?
Muitas vezes, mesmo com a previsão das arras em contrato, pode haver consenso entre as partes.
Assim, com ambas as partes cientes e de acordo, basta que seja feita a devolução do sinal, encerrando o trato sem mais indenizações.
Exemplo prático
Veja esse exemplo da função das arras confirmatórias.
Digamos que Marcelo quer comprar um apartamento de João, no valor de R$ 600.000, e como sinal oferece um depósito de R$ 30.000 e um carro no valor de R$ 50.000.
Com isso, se o negócio for realmente fechado, João pode:
- Devolver o dinheiro e o carro para Marcelo, e esse deverá pagar o valor total do apartamento;
- Ficar com o valor depositado, e fazer o abatimento do valor total do imóvel;
- Devolver o dinheiro e ficar com o carro, abatendo seu valor do total do apartamento;
- Permanecer com ambos, e abater os R$ 80 mil do valor total do imóvel.
Agora, veja o mesmo exemplo, com a utilização das arras penitenciais.
Nesse exemplo, o negócio não foi fechado entre João e Marcelo, então:
- Se Marcelo desistiu do negócio, João pode ficar com o sinal integral, ou então;
- Se João não quis concluir o acordo, ele terá de devolver todo o sinal, mais o valor do sinal, como indenização.
Considerações finais
O desconhecimento desse tipo de conceito de arras faz com que muitas pessoas acabem enfrentando problemas na hora de fechar um negócio de compra e venda.
Por isso, é sempre importante ter um advogado de confiança para buscar orientação quando necessário.
Dessa forma, situações inesperadas, como o pagamento de uma indenização, por exemplo, podem ser evitadas, economizando não apenas dinheiro, mas tempo e energia.
